Bérlőképviselet az irodapiacon – Kézzelfogható megtakarítás

tenant_flashcards2_0

Az Amerikai Egyesült Államokban és az Európai Unió tagországaiban egyaránt évtizedes hagyományai vannak az ingatlanmegoldások terén úgynevezett bérlőképviselet (tenant representation) formájában lebonyolított projektmenedzsmentnek. Az Eston International megpróbálja dióhéjban összefoglalni a felhasználói oldal kizárólagos képviseletének lényegét és a megrendelők számára ebből származó előnyöket.

A magyarországi irodapiacon a nyugati gyakorlathoz hasonlóan az első-osztályú irodaépületek zömének bérbeadásával/értékesítésével erre szakosodott ingatlan-tanácsadó cégeket bíznak meg, javarészt kizárólagos jelleggel. Természetszerűen ezen megbízások sikerdíjas struktúrában működnek, így az épületet képviselő ügynökség alapvető célja a legmagasabb bérleti díj és a megbízó számára legelőnyösebb bérleti kondíciók elérése, mely fontos feltétele a beruházói elvárásoknak megfelelő megtérülési ráta biztosításához.

A felhasználói (bérlői/vásárlói) oldal ezzel szemben általában nem rendelkezik megfelelő képviselettel, a bérleti kondíciók letárgyalása során csak saját magára támaszkodhat. A felhasználói oldal képviseletének szükségességét egy egyszerű példával szemléltethetjük: egy 1000 m2-es „A” kategóriás irodaterület 5 éves bérlete mélygarázs-beli parkolóhelyekkel megközelítőleg 1 000 000 eurós invesztíció tárgyában meghozott felelős döntést követel meg. A gazdasági válság hatására továbbá megfigyelhető, hogy ez az átlagérték a korábbi 10%-os sáv helyett akár 20-25%-kal is eltérhet, jellemzően az alacsonyabb tartományba, amely a bérlőknek igen jelentős megtakarítást eredményezhet. Ezt azonban a bérlők nem érzékelik, csak a listaárhoz képest viszonyítanak, piaci rálátás híján.

Az Eston iroda-bérbeadással foglalkozó szakembereinek tapasztalata azt mutatja, hogy számos vállalati és intézményi ingatlan-keresés során a projekt lebonyolításával megbízott személy teljesen biztos abban, hogy a megfelelő ingatlan kiválasztása, illetve ehhez kapcsolódóan a bérleti, vagy adásvételi szerződés letárgyalása különösebb szakmai tapasztalatot nem igényel, annak jelentőségére így gyakran nem fordítanak elég figyelmet.

Számos példa támasztja azonban alá, hogy egy sikeres és effektív megoldást nyújtó bérleti tranzakció lényege önmagában nem merül ki a nominális „m2” és „EUR/m2/hó” mutatókban, a teljes, effektív költségszint számos egyéb más tényezőtől is függ.

Már egy bérleti ajánlatban is, de a bérleti szerződésben feltétlenül a sorok között is kell tudni olvasni, ami egy erre szakosodott, az egyes épületekre vonatkozó és a bérlők számára nem hozzáférhető, naprakész piaci információkkal rendelkező, tapasztalt szakértő számára nem jelent problémát. Csak néhány aspektus, mely egy döntés során a felhasználó számára lehetséges alternatívaként felmerülő ingatlan-ajánlatok kiértékelése során az első látásra egyértelműnek tűnő ingatlan-megoldásnak éppen hátrányára billentheti a mérleg nyelvét:

  • közös területi szorzóval kifejezett, épületenként változó nettó-bruttó területarányok, melyeknek nemcsak nagysága, de számos esetben számítási módja is eltérő lehet;
  • nominális versus effektív bérleti díj, illetve az inflációs trendeknek, kamatmértékeknek a bérleti díj-mentes kedvezmények tekintetében a teljes bérleti költségre gyakorolt hatása;
  • szakmai körökben használt, de hivatalosan nem akkreditált nettó-nettó területarány fogalma, mely minden egyes iroda-igény kapcsán a konkrét iroda beosztási, illetve munkahely elhelyezési igény függvényében épületenként változik (a terület-igénytől függően épületenként a fizetendő összeg 5-10% eltérést is mutathat, mely nagyon gyakran csak az ún. space-plan /ültetési terv/ elkészülte után válik egyértelművé);
  • az aktuális piaci trendek, bérleti díj mozgások és a beruházói magatartás ismeretében adható indikáció arra vonatkozólag, hogy adott körülmények között milyen bérleti időtartamra ideális a bérlőnek elköteleznie magát;
  • épületenként eltérő management díjak, illetve ezek tartalmától függően az üzemeltetés során felmerülő addicionális költségek;
  • a bérleti díjban foglalt iroda kialakítás és technikai tartalom, mely épületenként változik, így egyes tételek hiánya, vagy megléte a bérleti időtartam függvényében a bérleti díjban akár 0,5-1,5 eurós havi differenciát is eredményezhet négyzetméterenként.

Az Eston International az utóbbi 3 év tapasztalatait összesítve úgy látja, hogy a bérlőképviseleti piac aránya jelentősen, saját ügylettípusai között 25%-kal nőtt. Ez is alátámasztja, hogy egyre több vállalkozás ismeri fel az ilyen jellegű projekt menedzsment hasznosságát és az abban rejlő hozzáadott értéket. Mivel az ingatlan-tanácsadó nem a beruházói oldalt képviseli és tőle javadalmazásban nem részesül, a kizárólagos bérlőképviselet garanciát jelent a bérlői oldal érdekeinek maximális szem előtt tartására és ily módon kizár bárminemű érdekellentétet. Nem elhanyagolható tényező az sem, hogy a tanácsadó sikerdíja csupán egy része a tevékenysége által a felhasználói oldal számára megtakarított összegnek.